导读
房产在中国人的传统观念中处于一个十分重要的位置，由于房产价值较大，因此在离婚诉讼中往往对房屋的产权归属争议较大。很多夫妻在离婚时都要面对“离婚后房产如何分割”的问题。
根据我国的《婚姻法》及其最新司法解释中对房屋产权归属的规定，认定房产是夫妻一方财产还是公共所有是关键。下面针对具体情形分类汇总。

一、 常见的应当认定为夫妻共有财产的情形
1、夫妻双方婚后一次性出资，取得房屋产权证书后离婚的
根据《婚姻法》第十七条的规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”。只要夫妻间没有事先对于房产明确约定产权归属于其中一方，不论购房合同或者房屋所有权证书上面的购房人或者房屋所有权人是哪一方，不论购房合同或者房屋所有权证书上面是否载明共有人，不论夫妻双方的出资份额多少，该房产均属于夫妻双方共同共有。
2、由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产
在现实生活中主要集中在房改房等带有福利政策性质的房屋上，这些房屋的取得往往是由一方婚前承租或与职务、级别、工作年限等挂钩，所花费的费用要远远低于房屋的市场价值。根据《婚姻法》司法解释（二）第十九条的规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”
3、在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的房屋，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的除外
根据《婚姻法》第十七条规定，继承或赠与所得的财产，除了遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的，归夫妻共同所有。所以，在夫妻婚姻存续期间，因继承或赠与获得的房产，在遗嘱或赠与合同中没有明确表示归夫或妻一方所以的应当认定为夫妻共同财产。
4、由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的
《婚姻法》司法解释（三）第七条规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”所以，在夫妻婚姻期间，由双方父母出资购买的房产，产权登记在夫妻一方名下的，在当事人没有约定的情况下，该房屋应认定为夫妻双方按照各自父母出资的份额按份共有。
5、夫妻以书面形式约定婚前财产中的房屋为夫妻共同所有的
《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”所以，如果房产在夫妻婚姻关系存续期间书面约定为夫妻共同所有的应认定为夫妻共同财产。

二、常见的应当认定为夫或妻一方所有的情形
1、属于夫或妻一方所有的婚前财产
根据《婚姻法》规定，一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(一)同时规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋无疑是婚前财产。
需特别注意的是，在一方婚前支付了所有房款，婚后才取得产权证的情形下。该房财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致，所以此情形也应视为婚前个人财产。
2、夫妻在婚姻关系存续期间继承或接受赠与所得的财产，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房屋
根据《婚姻法》第十七条规定，继承或赠与所得的财产，除了医嘱或赠与合同中确定只规夫或妻一方的，规夫妻共同所有。故在夫妻关系存续期间，继承或赠与所得的房产，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房屋，属于夫或妻一方的财产。
3、婚后由一方父母出资为子女购买的、产权登记在出资人子女名下的房产
《婚姻法》司法解释（三）第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”所以，在夫妻婚姻期间，一方父母出资为其子女购买房屋，产权登记在其子女名下的，应视为其子女的个人财产。
4、夫妻书面约定夫妻关系存续期间取得的房产归夫或妻个人所有
《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”所以，夫妻采用书面形式约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产中的房产全部或部分归各自所有的，应按照其约定。

三、比较复杂的情形
1、按揭付款购买的房产离婚出现的较复杂的几种情形
现今房价较高，一次性付清全款对部分夫妻来说比较困难，因此很多夫妻采取商业按揭贷款的方式购买房屋，按揭贷款需要夫妻缴纳首付，银行支付房产开发商剩余房款，夫妻一方或者双方按照合同约定每月还银行贷款。
实践中大多数案例出现在缴纳首付款，按揭贷款之后，尚未全部偿还贷款之后的环节。因为业主还应当偿还银行的贷款，在偿还贷款之前，尽管已经办理了房屋所有权证书，但是业主并不实际掌握房产证，该房产证被抵押在银行手里。也就是说，该房产还存在抵押权。分割按揭财产时候存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。在夫妻离婚时，容易出现以下比较复杂的情形：
（1）夫妻双方婚后共同出资支付首付，偿还银行贷款期间离婚的
对于这种按揭房产的分割，分割部分应为房屋的实际价值（合同价值与房屋升值之和）减去尚未偿还的银行贷款后的剩余价值。由其中的一方取得房产，继续向银行偿还剩余贷款，同时向另一方支付分割部分价值的一半。
（2）一方婚前按揭购房支付首付并取得房产证，婚后共同偿还贷款的
《婚姻法》司法解释（三）第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
婚前取得房产证书，就意味着取得了房屋的所有权。离婚时房产直接归属于其中一方，但是这并不影响夫妻关系存续期间的财产增长部分作为共同财产分割。房屋所有权与房屋价值并不完等同。由于婚后偿还贷款因素以及房屋升值因素的介入，就房屋的价值而言，婚前一方支付的房产价款应当属于个人财产，分割房产价值的时候应当首先予以扣除。婚后偿还的贷款、房屋的升值部分作为夫妻双方共同财产。夫妻双方分割的共同财产应当是房屋实际价值减去婚前支付部分、尚未偿还贷款后的差额部分。
如果能够证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的，那么该房产属于一方的个人财产，直接归属其本人，除非是双方书面约定该房产作为双方的共同财产。
如果不能证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的，则应当视为夫妻双方共同偿还的按揭贷款。不论是双方偿还贷款的资金来源、或者是双方偿还贷款的份额，均不影响夫妻双方共同偿还贷款的性质。此种情况下房产归签订购房合同的一方所有，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。但是房屋两种价格差额部分作为夫妻双方共同财产分配，离婚时应根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决，由产权登记一方对另一方进行补偿。
（3）一方婚前按揭贷款支付首付，婚后取得房产证，继续共同偿还贷款的
房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是应该将房屋来源细分为婚前婚后两部分进行分割。这种情况跟上面的第二种情况的处理办法相同。
2、父母参与出资购房出现的复杂情形
在我国，在大多数父母眼中，为子女买房子、操办婚姻是他们的责任，是他们对子女爱的体现,父母出资为子女买房很常见，这种情况下夫妻离婚会出现一些较复杂的情形：
（1）一方父母出全款为子女购买房屋，房产登记在子女名下的
最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”根据法律规定，父母出资为其子女或子女夫妻双方购买房屋，应当认定为对子女或夫妻双方的赠与。
如果是夫妻双方结婚前一方父母出资为其子女购买房屋的，一般视为对自己子女个人的赠与，父母不得索回，离婚时应为其子女的个人财产，但是父母在婚前明确声明是对夫妻双方的共同赠与的除外。
如果是夫妻结婚后，一方父母为夫妻双方购买房屋的，一般视为对子女夫妻双方的赠与，父母不得索回，在夫妻离婚时应按照夫妻双方的共同财产予以分割，但父母在赠与时明确声明是对夫妻其中一方的赠与的除外。
在实践中应注意：a、对父母的“明确表示赠与”，须在子或女购房前办理或办理房屋所有权证之前做出，并且应有证据证明。如果父母在办理房屋所有权证之后或在子女准备离婚时才签订的对子或女的赠与合同，这种做法实际上是侵害了子或女配偶一方的合法权益，这样事后做出的赠与合同可能不会被法院采纳。
b、如果在离婚时，购买房屋的一方提出房屋是向父母借款购买的，不是父母赠与的，并出示了借据。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。
c、如果父母只出资首付，其余贷款由夫妻婚后偿还的。这种情况下，对于父母出资首付的一部分，应同第一种情况一样按照《婚姻法》司法解释(二)第二十二条的规定处理。其余偿还银行贷款部分应按照夫妻共同财产予以分割。
3、房产证登记除了夫妻还有第三人的情形
房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。离婚案件是要解除双方的夫妻关系，同时就双方的共同财产作出分割。如果房产证上有第三人的名字，那么这套房子就不是夫妻双方的共同财产，对这套房子的分割有可能牵涉到第三人的利益，这牵涉到两个法律关系，因此法院会要求当事人双方另行进行析产诉讼，而不会在离婚案件中对这样的房子作出判决。对此，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：(1)根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理， 由当事人另案起诉；(2)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

四、其他特殊情况
1、房产登记在父母名下的
《婚姻法》司法解释(三)第十二条规定：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”
2、尚未取得房产证的
根据《婚姻法》司法解释(二)的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：(1)购买福利性政策房屋；(2)购买商品房； (3)购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。